«... ansonsten frist los gekündigt wird»
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K-Tipp 6/2002
20.03.2002
Unzulässige Zusätze in Mietverträgen: Was Vermieter nicht verlangen dürfen
Mieterinnen und Mieter müssen nicht alles akzeptieren, was der Eigentümer von ihnen verlangt. Der K-Tipp nennt zwölf typische Punkte im Kleingedruckten, die immer wieder zu Diskussionen führen.
Claudia Hürlimann chuerlimann@ktipp.ch
Mietzins
«Überweisung der Miete auf den Ersten des Monats, ansonsten die Wohnung fristlos gekündigt wird.»
Unzulässige Zusätze in Mietverträgen: Was Vermieter nicht verlangen dürfen
Mieterinnen und Mieter müssen nicht alles akzeptieren, was der Eigentümer von ihnen verlangt. Der K-Tipp nennt zwölf typische Punkte im Kleingedruckten, die immer wieder zu Diskussionen führen.
Claudia Hürlimann chuerlimann@ktipp.ch
Mietzins
«Überweisung der Miete auf den Ersten des Monats, ansonsten die Wohnung fristlos gekündigt wird.»
Nicht möglich. Zwar kann der Vermieter in der Tat vorzeitig kündigen, falls der Mieter den Mietzins nicht bezahlt. Zuerst muss er dem Mieter aber mit eingeschriebenem Brief eine 30-tägige Zahlungsfrist einräumen und ihm die vorzeitige Kündigung androhen. Erst wenn der Mieter innert dieser Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer weiteren Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Nachmieter
«Bei einer ausserterminlichen Kündigung gehen die Insertionskosten zu Lasten des Mieters.»
Nicht in jedem Fall. Wenn der Mieter ausserterminlich kündigt, muss er selber einen Nachmieter suchen - und auch die entsprechenden Kosten tragen. Setzt er also ein Inserat in die Zeitung, bezahlt er selber dafür.
Sucht hingegen der Vermieter unaufgefordert ebenfalls einen Nachmieter, muss er die Kosten dafür grundsätzlich selber übernehmen.
Ist der Mieter aber zum Beispiel nicht im Stande oder nicht gewillt, einen Ersatzmieter zu finden, muss der Vermieter selber auf die Suche gehen (Schadenminderungspflicht). Dann kann er aber vom Mieter Ersatz der Inseratekosten verlangen, zumindest insoweit, als der Suchaufwand grösser war als dies bei einer ordentlichen Kündigung des Mieters der Fall gewesen wäre.
Handwerker
«Der Vermieter bestimmt die Handwerker für alle Reparaturarbeiten bei Schäden, die durch den Mieter entstanden sind und für die er haftet.»
Nicht durchsetzbar. Hat ein Mieter in seiner Mietwohnung einen Schaden verursacht, für den er haftet, muss er dies dem Vermieter nicht melden. Der Mieter kann also irgendeinen Handwerker mit der Reparatur beauftragen, sofern er die Reparatur nicht selber durchführen will oder fachmännisch durchführen kann.
Geschirrspüler
«Die Kosten für die Behebung von Störungen an der Geschirrspülmaschine übernimmt der Mieter.»
Teilweise ungültig. Der Mieter haftet grundsätzlich nur für Schäden, die er selber verursacht hat. Er muss eine Reparatur also nur bezahlen, wenn er den Geschirrspüler falsch bedient oder nicht bzw. falsch gewartet hat.
Zusätzlich muss der Mieter aber kleine Mängel der Mietsache auf eigene Kosten beheben. Was als kleiner Mangel gilt, bestimmt grundsätzlich der Ortsgebrauch. In der Regel gelten jene Ausbesserungen als «klein», die 150 Franken pro Reparatur nicht übersteigen.
Kostet die Reparatur mehr als 150 Franken, muss der Vermieter sie allein übernehmen. Prozentregelungen, die vorsehen, dass Mieter alle Reparaturen bis zur Grenze von einem Prozent des Jahres-Nettomietzinses übernehmen müssen, sind nichtig. Enthält der Mietvertrag eine Prozentregelung, sollte der Mieter beim Vermieter auf der 150-Franken-Grenze beharren. Beim örtlichen Mieterverband oder der zuständigen Schlichtungsbehörde können sich Mieterinnen und Mieter erkundigen, was ortsgebräuchlich ist und ob man die 150-Franken-Grenze anwendet.
Heizperiode
«Die Heizperiode dauert von Oktober bis April.»
Nicht zulässig. Der Mieter hat Anspruch auf eine warme Wohnung. Der Vermieter muss also dann heizen, wenn es in der Wohnung zu kalt ist. Tagsüber sollte die Temperatur 20 Grad betragen, nachts darf sie um einige Grade tiefer sein (siehe K-Tipp 3/01).
Kontrollen
«Wohnungskontrollen nach Voranmeldung werden regelmässig durchgeführt.»
Das geht zu weit. Ist eine Wohnung vermietet, hat der Vermieter grundsätzlich kein Zutrittsrecht. Der Mieter muss dem Vermieter jedoch gestatten, die Wohnung zu besichtigen, falls dies für deren Unterhalt, Verkauf oder Weitervermietung notwendig ist. Zum Unterhalt zählen dabei unter anderem Reparaturen oder geplante Erneuerungen. Ausser in dringenden Fällen (zum Beispiel Wasserschaden) muss der Vermieter diese Besichtigungen immer rechtzeitig voranmelden.
Reinigung
«Der Mieter muss die Teppichböden beim Auszug durch eine Teppichfirma extrahieren lassen.»
Zulässig. Normalerweise ist der Vermieter zufrieden, wenn die Teppiche frisch schamponiert sind. Aus hygienischen Gründen wünschen viele Vermieter aber eine Spezialreinigung (extrahieren). Diese darf der Vermieter nur verlangen, wenn es im Mietvertrag schriftlich so vereinbart ist.
Reparaturen
«Instandstellungskosten und Reparaturen von Einrichtungen (z. B. Waschmaschine), welche von allen Mietparteien benutzt werden, werden gleichmässig unter allen Mietern aufgeteilt, falls nicht eruierbar ist, wer der Verursacher eines Schadens ist.»
Unzulässig. Der Mieter muss nur Schäden bezahlen, die er selber, sein Haustier oder eine Person, für die er verantwortlich ist, verursacht hat. Eine gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag ist unzulässig. Kann der Vermieter also nicht nachweisen, wer etwa die Waschmaschine kaputtgemacht hat, muss er die Reparatur selber bezahlen.
Abnahme
«Falls der Vermieter nach Abnahme der Wohnung beim Nachkontrollieren feststellt, dass der Mieter nur mangelhaft und oberflächlich schlussgereinigt hat, verpflichtet sich der Mieter den Vermieter nach Zeitaufwand zu entschädigen (Fr. 30.- p/Std.).»
Geht nicht. Der Vermieter muss die Wohnung bei der Abnahme kontrollieren und deren mangelhafte Reinigung sofort im Detail beanstanden, zum Beispiel im Abnahmeprotokoll. Tut er dies nicht, kann er keine Nachreinigung verlangen - oder er muss sie auf die eigene Kappe nehmen.
Ist die Wohnung bei der Rückgabe tatsächlich nicht sauber geputzt und beanstandet dies der Vermieter korrekt, kann er dem Mieter eine Frist zur Nachreinigung ansetzen. Der Mieter ist grundsätzlich weiterhin dazu berechtigt, selber zu putzen. Tut er dies nicht innert der angesetzten Frist, kann der Vermieter selber zum Putzlappen greifen oder die Arbeit durch ein Putzinstitut erledigen lassen. Die eigene Arbeit beziehungsweise die Kosten fürs Putzinstitut darf er dann dem Mieter in Rechnung stellen.
Der Mieter muss aber nur die tatsächlich entstandenen Kosten der Nachreinigung bezahlen. Wird diese durch ein Putzinstitut durchgeführt, sollte er daher eine detaillierte Rechnung verlangen. So kann er nachprüfen, ob der Vermieter wirklich nur die Sachen hat reinigen lassen, die er zuvor beanstandet hat.
Putzt der Vermieter selber, kann er seinen Aufwand zum Beispiel mit einem angemessenen Stundenlohn in Rechnung stellen.
Tipp: Mieter sollten bei der Wohnungsabnahme immer Putzutensilien dabeihaben, damit sie Nachreinigungen sofort erledigen können.
Dübellöcher
«Dübellöcher werden dem Mieter verrechnet.»
Falsch. Der Mieter kann bei der Wohnungsabgabe die zu seinen Lasten gehenden Mängel (kleine Reparaturen usw.) selbst beheben, sofern dies fachgerecht möglich ist. Dübel- und Nagellöcher usw. darf er daher selber zuspachteln. Die Kosten dafür trägt er allerdings selber.
Haustiere
«Haustiere sind verboten.»
Zu absolut. Hamster, Wellensittiche und andere unproblematische Kleintiere dürfen Mieter in geringer Zahl halten, solange sie zu keinen Beanstandungen Anlass geben. Ein absolutes Verbot im Mietvertrag muss der Mieter also nicht beachten.
Teppiche
«Für Schäden an den Teppichen haftet der Mieter zu 100 Prozent, ungeachtet ihres Alters und der Mietdauer.»
Ungültig. Der Vermieter kann die Wohnung nicht auf Kosten des Mieters sanieren lassen. Für Mängel aufgrund normaler Abnützung der Sache muss der Mieter nicht aufkommen. Ersetzt der Vermieter beim Auszug des Mieters die Teppiche also vor Ablauf der Lebensdauer, obwohl diese nur Spuren normaler Abnützung zeigen, muss der Mieter nichts bezahlen. Ebenso, wenn die Lebensdauer der ersetzten Sache bereits abgelaufen ist.
Bei Teppichen von durchschnittlicher Qualität beträgt die Lebensdauer in der Regel zehn Jahre.
Auch wenn die Sache frühzeitig ersetzt werden muss, weil sie übermässig abgenützt ist, muss der Mieter nicht die gesamten Kosten tragen. Er muss die Erneuerung nur so weit bezahlen, als die ersetzte Sache nicht durch Alterung bereits entwertet ist. Massgebend ist ihre Lebensdauer. Beispiel: Beträgt die Lebensdauer eines Teppichs zehn Jahre und muss er aufgrund der Schäden bereits nach sieben Jahren erneuert werden, muss der Mieter nur 30 Prozent (3/10) der Kosten tragen.
Bei geringfügigen Mängeln, bei Schönheitsfehlern also (zum Beispiel Brandloch im Teppich), muss sich der Vermieter mit einer Entschädigung für den Minderwert zufrieden geben. Ist eine Reparatur oder Teil-Erneuerung möglich, kann der Vermieter nur den Ersatz dieser Kosten verlangen.
