Inhalt
1 Kann man immer eine Mietzinsreduktion verlangen, wenn der Hypothekarzins sinkt?
Nein. Die Herabsetzung richtet sich nicht mehr nach dem Hypothekarzins der Kantonalbanken, sondern nach dem Referenzzinssatz. Dieser gilt für die ganze Schweiz und wird vierteljährlich veröffentlicht (www.bwo.ch). Er wurde im Dezember von 3 auf 2,75 Prozent gesenkt.
2 Wird die Miete automatisch billiger, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Nein. Passt der Vermieter den Mietzins nicht freiwillig an, muss der Mieter die Herabsetzung aktiv verlangen.
3 Um wieviel sinkt die Miete, wenn der Referenzzinssatz um ein Viertelprozent sinkt?
Sinkt der Referenzzinssatz von 3 auf 2,75 Prozent, beträgt die Reduktion 2,91 Prozent. Die meisten Mieter haben aber einen höheren Senkungsanspruch, weil ihr Vertrag zu einem höheren Referenzzinssatz als 3 Prozent abgeschlossen wurde und sie bisher keine Mietreduktion verlangt haben.
4 Auf wann kann man eine Herabsetzung fordern?
Auf den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Wird der Termin verpasst, ist die Herabsetzung ab dem folgenden Kündigungstermin wirksam.
5 Wie macht man eine Reduktion geltend?
Beim Vermieter per eingeschriebenen Brief. Lehnt er das Begehren ab, muss der Mieter innert 30 Tagen an die Schlichtungsstelle gelangen. Reagiert der Vermieter nicht, beträgt die Frist 60 Tage nach Zustellung des Briefes.
6 Kann der Vermieter die Zinssenkung mit der Teuerung verrechnen?
Ja. Er kann die Herabsetzung mit Teuerung, Kostensteigerungen, mangelnder Rendite, Anpassung an den ortsüblichen Mietzins usw. verrechnen. Diese Gründe muss er aber beweisen.
7 Kann ein neuer Mieter den Mietzins anfechten, wenn der Vormieter viel weniger bezahlt hat?
Ja, wenn die Miete mehr als 10 Prozent höher ist. Dies muss in den ersten 30 Tagen nach Mietantritt bei der Schlichtungsstelle erfolgen.
8 Hat ein Mieter Anspruch auf Reduktion des Mietzinses, wenn auf dem Nachbargrundstück gebaut wird?
Ja. Wenn der Bau mit viel Lärm, Dreck, Erschütterungen etc. verbunden ist, wird die Mietqualität beeinträchtigt. Deshalb kann man eine Herabsetzung verlangen.
9 Kann ein Mieter den Mietzins bei Mängeln reduzieren?
Ja, wenn der Wohnwert einer Wohnung etwa durch Schimmel oder eine kaputte Heizung beeinträchtigt ist. Wer sich nicht mit dem Vermieter darüber einigen kann, kann sich an die Schlichtungsstelle wenden.
10 Darf der Vermieter kündigen, weil der Mieter bei der Schlichtungsstelle eine Herabsetzung des Zinses erwirkt hat?
Nein. Wurde die Reduktion gerichtlich gutgeheissen, darf der Vermieter drei Jahre lang nicht kündigen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter der Senkung aussergerichtlich schriftlich zugestimmt hat. Kündigt er trotzdem, wäre das missbräuchlich und mit Erfolg anfechtbar.
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Hypothekarzins und Referenzzinssatz
Sehr geehrter Herr Thürig Auch wenn Ihr aktueller Mietzins noch immer auf dem vor rund 14 Jahren in Ihrem Wohnkanton gültigen Hypothekarzins basiert, wird bei der Berechnung Ihres Senkungsanspruchs genau gleich gerechnet, wie dies seit Einführung des sogenannten Referenzzinssatzes der Fall ist. Letzterer beträgt zurzeit 1,25 Prozent. Wie Sie der Tabelle unter folgendem Link entnehmen können, können Sie somit eine Reduktion des Nettomietzinses um 19,35 Prozent verlangen: https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Newsletter/Aktuelle_Zahlen/Hypo_u_Ueberwaelzungssaetze.pdf Zwar müssen Sie damit rechnen, dass der Vermieter im Gegenzug etwa die Teuerung, gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten, mangelnde Rendite, wertsteigernde Investitionen oder eine allfällige Mietzinsreserve im Vertrag geltend machen und mit Ihrem Senkungsanspruch verrechnen wird. Und sehr oft berufen Vermieter sich auch auf die fehlende Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses. Für all das sind sie allerdings beweispflichtig. Freundliche Grüsse Rechtsberatung K-Tipp & saldo
Hypothekarzins wie Referenzzinssatz ?
Guten Tag Wenn im Mietvertrag (1.6.2007 / 3.25%) der Hypothekarzins aufgeführt ist, kann dieser 3.25% Hypothekarzins gleich berechnet werden wie wenn es der Referenzzinssatz wäre? Freundliche Grüsse Bruno Thürig