Ich möchte ein Haus kaufen: Wie teuer darf es sein?
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K-Geld 1/2002
01.02.2002
WIE VIEL GELD MUSS MAN GESPART HABEN UND WIE HOCH MUSS DAS EINKOMMEN SEIN, DAMIT MAN SICH SEIN TRAUMHAUS LEISTEN KANN? K-Geld zeigt, wie viel das Eigenheim maximal kosten darf und welche finanziellen Risiken damit verbunden sind.
Eigentlich ist es paradox: Kaum ein Land ist so wohlhabend wie die Schweiz. Und in kaum einem Land sind die Hypothekarzinsen tiefer als hier. Trotzdem sind wir ein Volk von Mietern. Nur jeder Dritte wohnt im eigenen Heim. Das eigene Haus ist in der Schwei...
WIE VIEL GELD MUSS MAN GESPART HABEN UND WIE HOCH MUSS DAS EINKOMMEN SEIN, DAMIT MAN SICH SEIN TRAUMHAUS LEISTEN KANN? K-Geld zeigt, wie viel das Eigenheim maximal kosten darf und welche finanziellen Risiken damit verbunden sind.
Eigentlich ist es paradox: Kaum ein Land ist so wohlhabend wie die Schweiz. Und in kaum einem Land sind die Hypothekarzinsen tiefer als hier. Trotzdem sind wir ein Volk von Mietern. Nur jeder Dritte wohnt im eigenen Heim. Das eigene Haus ist in der Schweiz teurer als anderswo. Welche finanziellen Mittel es braucht, damit man den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wagen kann, das lässt sich überschlagsmässig mit ein paar Faustregeln berechnen.
Die 6-Prozent-Faustregel sagt, wie viel das Eigenheim Sie pro Jahr effektiv kostet. Die laufenden Kosten, die durch ein Eigenheim pro Jahr entstehen, betragen bei Neubauten rund 6 Prozent des Kaufpreises. Neben den Kosten für das Fremdkapital, den Hypozinsen, und der Amortisation der zweiten Hypothek fallen weitere Kosten an. Die Nebenkosten wie Heizung, Wasser und Elektrizität, die Versicherung und der Unterhalt der Liegenschaft sind nicht zu unterschätzen.
Nachfolgend ein Beispiel für die 6-Prozent-Regel bei Objektkosten von Fr. 1 000 000.-:
65 % 1. Hypothek à 5 % = Fr. 32 500.-
15 % 2. Hypothek à 6% = Fr. 9 000.-
Amortisation 2. Hypothek in 20 Jahren = Fr. 7 500.-, Nebenkosten 1 % = Fr. 10 000.-, Total Aufwand Fr. 59 000.- (= rund 6 % der Anlagekosten)
Die laufenden Kosten des Eigenheims dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Die Wohnkosten, die durch das Eigenheim entstehen, müssen tragbar sein und in einem vernünftigen Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen. Die meisten Banken verlangen für eine Hypotheken-Finanzierung, dass die Wohnkosten höchstens ein Drittel des Einkommens ausmachen. Allzu knapp darf man dabei nicht kalkulieren. Das Familienbudget darf auch nicht aus dem Lot geraten, wenn die Zinsen wieder auf Durchschnittswerte oder darüber steigen.
Bei jungen Familien sind viele Banken nicht bereit, auch das Einkommen der Ehefrau mit einzurechnen. Sie befürchten einen Verlust dieses Einkommens, wenn sie gebärt.
Sie brauchen für Ihr Eigenheim mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Normalfall finanzieren Banken oder Versicherungen ein Haus zu höchstens 75 bis 80 Prozent. Dabei gilt die Faustregel, dass die Banken umso zurückhaltender sind, je bessere Konditionen sie gewähren. Die Migrosbank beispielsweise gewährt in der Regel nur Hypotheken in der Höhe von 75 Prozent des Kaufpreises. Mit Grossbanken und Privatbanken kann man eher auch über höhere Belehnungsgrenzen reden.
Was tun, wenn aus den Ersparnissen das notwendige Eigenkapita- nicht finanziert werden kann? Wer zum Beispiel über unbelehntes Bauland verfügt, kann es als Eigenkapital anrechnen lassen. Auch wer bei einem Hausbau einen Teil der Handwerkerarbeiten selbst ausführt, kann auf diesem Weg Eigenkapital bilden (in der Regel maximal fünf Prozent der Anlagekosten).
Vor allem bei einem Hauskauf muss jedoch ein Grossteil des Eigenkapitals flüssig vorhanden sein. Dafür gibt es neben Ersparnissen und Wertschriften mehrere mögliche Quellen: Erbvorbezüge oder Vorbezüge von Vorsorgegeldern aus Pensionskasse oder 3. Säule können unter Umständen die fehlenden Mittel bringen.
Für den Kauf können Vorsorgegelder bezogen werden. Geld aus der Pensionskasse oder der 3. Säule kann unter anderem für den Kauf von Liegenschaften vorbezogen oder verpfändet werden. Allerdings gibt es dafür Limiten: So kann man Pensionskassengelder höchstens alle fünf Jahre beziehen. Der Mindestbetrag für einen Bezug beträgt Fr. 20 000.-. Über 50-Jährige dürfen nur noch die Hälfte der Freizügigkeitsleistung oder das mit 50 Jahren vorhandene Alterskapital beziehen - je nachdem, was höher ist.
Berücksichtigen Sie bei der Budgetierung alle Kosten, auch Steuern und Gebühren. So wird in allen Kantonen bei der Eigentumsübertragung eine Handänderungssteuer erhoben. Zusätzlich werden für die notarielle Beurkundung und die grundbuchamtliche Eintragung Gebühren erhoben.
Wird ein Schuldbrief errichtet, um die Liegenschaft mit einer Hypothek zu belasten, muss nochmals eine Gebühr bezahlt werden. Beim Kauf einer Liegenschaft ab Plan muss man die Anschlussgebühren einkalkulieren, die je nach Gemeinde sehr unterschiedlich sein können.
(mb)
Diese Risiken dürfen Sie nicht ausser Acht lassen
In einem zu hohen Kaufpreis steckt ein finanzielles Risiko. Wer ein Haus für Fr. 700 000.- kauft, verliert bei einem Preisrückgang um 10 Prozent 70 000 Franken. Deshalb sollte man den Kaufpreis gründlich prüfen. Um sich vor einem überhöhten Preis zu schützen, ist es sinnvoll, einen Experten beizuziehen.
Anzahlungen für eine Immobilie können verloren gehen, wenn der Generalunternehmer Pleite geht. Wenn Sie eine Liegenschaft ab Plan von einem Generalunternehmer kaufen, müssen Sie normalerweise eine Anzahlung sowie während des Baus weitere Teilzahlungen leisten. Holen Sie Referenzen ein. Sie können sich bei grösseren Anzahlungen durch die Bank des Generalunternehmers die Erfüllung des Vertrages garantieren lassen.
Steigende Hypozinsen können Ihr Budget durcheinander bringen. Eine Hypozins-Erhöhung um 2 Prozent hat bei einer Hypothek von Fr. 500 000 eine monatliche Mehrbelastung von Fr. 833.- zur Folge. Kalkulieren Sie deshalb vorsichtig, zum Beispiel mit 5 Prozent Zins für die erste und 6 Prozent für die zweite Hypothek. Legen Sie die Einsparungen, die Sie in Zeiten tiefer Zinsen erzielen, als Reserve für Hochzinsphasen zur Seite. Sichern Sie sich zusätzlich durch eine Aufteilung auf Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten ab.
Überprüfen Sie Ihre Versicherungsdeckung für den Erwerbsausfall bei Invalidität oder Tod. Klären Sie ab, welche Versicherungsleistungen aus der 1. und 2. Säule zu erwarten sind, und ergänzen Sie den Versicherungsschutz entsprechend. Wenn Sie mit der Zeit Vermögen bilden, können Sie den Versicherungsschutz wieder abbauen.
Das müssen Sie beim Hauskauf beachten
Bei einem Kauf eines Eigenheims ab Plan sollten Sie die folgenden Vorsichtsmassnahmen treffen:
- Zahlen Sie nicht mehr als 10 000 bis 15 000 Franken Anzahlung bei der Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung. Schon zu diesem Zeitpunkt muss ein möglicher Vertragsrücktritt - zum Beispiel bei massiven Baubeginnsverzögerungen - klar geregelt sein.
- Prüfen Sie das Vertragswerk sorgfältig. Dazu gehören Baubeschrieb, Baupläne, Werkvertrag, Kaufvertrag und bei Stockwerkeigentum auch das Eigentümerreglement und der Gründungsvertrag.
- Ist der Kaufpreis als Fixpreis definiert, oder können während des Baus entstehende Zusatzkosten auf Sie überwälzt werden?
- Stimmen die Pläne mit dem Baubeschrieb überein? Was ist im Kaufpreis inbegriffen, was sind Extras?
- Kann der geplante Ausbaustandard mit den vorgesehenen Budgetpositionen erfüllt werden? Besichtigen Sie die im Baubeschrieb angegebenen Optionen in einer Baumusterzentrale oder beim Hersteller.
- Ist der Zahlungsplan an konkrete Baufortschritte gekoppelt? Wenn nicht, laufen Sie Gefahr, dass die Teilzahlungen nicht zweckgebunden verwendet werden.
- Ist der Termin für die Bauvollendung genau definiert?
- Erstellen Sie auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ein Mängelprotokoll, beinhaltend zum Beispiel: Risse, feuchte Stellen, gesprungene Platten, fehlerhafte Installationen.
- Lassen Sie sich vom Verkäufer nicht die Garantieverpflichtungen der Handwerker übertragen. Der Verkäufer soll auch für die Garantiearbeiten verantwortlich sein.
- Um Verzögerungen in der Mängelbehebung zu vermeiden, ist es ratsam, einen Zahlungsrückbehalt von 5 bis 10 Prozent der Bausumme für drei bis sechs Monate nach der Bauvollendung zu vereinbaren.
- Ziehen Sie zur Prüfung des Vertragswerks und zur Bauabnahme Fachleute zu.
Lorenz Heim
