Hohe Mieten, tiefe Hypozinsen und kein Vertrauen mehr in die Börse, um dort sein Erspartes anzulegen: Vielen scheint die Situation gekommen, nun ein Eigenheim zu kaufen. Wer genau rechnet, stösst aber bald auf diverse Stolpersteine:
Hypothekarzinsen
Hypotheken sind momentan extrem günstig: Eine 10-jährige Festhypothek war zum Beispiel Anfang Februar für weniger als 3,2 Prozent zu haben, bei einer Laufzeit von fünf Jahren lag der Zins unter 2,5 Prozent, eine dreijährige Festhypothek gab es sogar für weniger als 2 Prozent. Nur: Um ein Eigenheim zu finanzieren, braucht es einen längeren Horizont – in der Regel über 20 Jahre. Zudem müssen Käufer einkalkulieren, dass die Zinsen wieder steigen. Wer 20 Prozent Eigenkapital zum Kaufpreis beisteuert – das Minimum –, muss ferner einen Teil der Hypothek innert rund 20 Jahren zurückzahlen. Experten rechnen deshalb mit einem durchschnittlichen Hypozins inkl. Sicherheitsmarge von 5 Prozent. Ausserdem gibt es Hypotheken in den verschiedensten Formen – nicht nur bei Banken, sondern auch bei Versicherungen. Wer die bestmögliche Finanzierung seines Eigenheims will, sollte deshalb mehrere Offerten einholen und sorgfältig prüfen.
Neben- und Unterhaltskosten
Zu Buche schlagen auch Nebenkosten sowie allfällige Reparaturen. Ausserdem sind Rückstellungen für grössere Renovationen nötig. Experten setzen dafür jährlich rund 1 Prozent des Kaufpreises ein. Wer seine Wohnung oder sein Haus mit 20 Prozent Eigenkapital finanziert, muss also – nebst den 5 Prozent Hypothekarzinsen – 1 Prozent für Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt einrechnen. Das macht pro Jahr Ausgaben von 6 Prozent, und zwar des gesamten Kaufpreises. Das Finanzmagazin «K-Geld» hat in seiner neusten Ausgabe Musterbeispiele durchgerechnet: Der Kauf eines 800 000 Franken teuren Eigenheims kostet demnach pro Jahr 48 000 Franken. Das sind monatlich 4000 Franken.
Einkommen
Die Finanzkrise verschlechtert auch die Wirtschaftslage. Wer befürchtet, dass er bald weniger verdienen wird oder gar den Job verliert, bleibt besser Mieter. Zudem schränkt Hausbesitz die Mobilität ein. Wer jahrelang an einen Wohnort gebunden ist, dem sind auch bei der Wahl des Arbeitsorts Schranken gesetzt. Mieter sind da flexibler. Das Argument, im Notfall könne man Wohnung oder Haus verkaufen oder vermieten, ist nicht stichhaltig: Wird die Liegenschaft wenige Jahre nach dem Erwerb veräussert, fallen happige Grundstückgewinnsteuern an, zum Teil auch Handänderungsgebühren. Und wer kurzfristig verkaufen muss, zieht preislich meist den Kürzeren. Auch Vermieten ist wegen der hohen Zinsbelastung kein Ausweg. In vielen Fällen wäre es gar gegen das Gesetz: Wer Erspartes aus der Altersvorsorge zur Finanzierung eingesetzt hat, darf sein Eigenheim nicht vermieten. Gelder aus der Säule 3a, der Pensionskasse und vom Freizügigkeitskonto sind einzig für selbstgenutztes Wohneigentum bestimmt.
Steuern und Gebühren
Zwar dürfen Hauseigentümer Schuldzinsen sowie Ausgaben für Unterhalt und Reparaturen von den Steuern abziehen. Die Liegenschaft ist jedoch als Vermögen zu versteuern, der Eigenmietwert als Einkommen. «Meist entspricht er 60 bis 70 Prozent der Marktmiete. Bei monatlich 3000 Franken Mietkosten sind das zwischen 2000 und 2400 Franken», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. Auch zum Zeitpunkt des Hauskaufs fallen Ausgaben an, die mehrere 1000 Franken betragen können: Gebühren für Notar, Grundbuchamt und Errichtung des Schuldbriefs sowie Kapitalauszahlungs-Steuern, falls Vorsorgegelder für den Hauskauf verwendet wurden.
