A wie Alleiniges Benützungsrecht
Gartensitzplätze und Dachterrassen können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Die Eigentümer der jeweiligen Wohnung dürfen sie aber exklusiv benützen. Dieses alleinige Benützungsrecht wird ihnen in der Regel
via Reglement eingeräumt. Die Inhaber dieses Rechts sind dann allein für den normalen Unterhalt des Gartens oder der Dachterrasse verantwortlich. Sie müssen auch diese Kosten alleine tragen. Ist aber zum Beispiel die Dachterrasse undicht geworden, müssen alle Eigentümer einen Anteil zur Sanierung beisteuern.
B wie Beschlussfassung
Sämtliche Entscheide, welche die Gemeinschaft der Eigentümer betreffen, werden an Versammlungen gefasst. Diese Beschlüsse sind dann für alle verbindlich. Je nach Bedeutung des Geschäfts braucht es dazu das einfache Mehr oder das qualifizierte Mehr. Damit die Versammlung beschlussfähig ist, muss mindestens die Hälfte aller Eigentümer anwesend oder vertreten sein.
C wie Chuchi-chäschtli
Bei der Inneneinrichtung der Wohnung sind Stockwerkeigentümer frei. Das gilt insbesondere für die Kücheneinrichtung, aber auch für die sanitären Anlagen usw.
D wie Dach
Das Dach des Mehrfamilienhauses gehört wie die Fassade zu den gemeinschaftlichen Teilen. Das heisst: Ohne Einverständnis der Gemeinschaft darf der Eigentümer der Attikawohnung keine Dachfenster einbauen.
E wie Einfaches Mehr
Viele Geschäfte wie zum Beispiel die Genehmigung der Jahresabrechnung werden an der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr beschlossen. Es braucht dazu die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer.
F wie Fassade
Veränderungen an der Fassade sind nur mit dem Einverständnis der anderen Eigentümer möglich. Der Besitzer der Parterrewohnung darf also nicht eigenmächtig eine Store an die Fassade schrauben.
G wie Gartensitzplatz
Besitzer von Parterrewohnungen dürfen zwar den dazugehörenden Gartensitzplatz exklusiv benutzen, denn sie haben ein alleiniges Benützungsrecht. Doch sie dürfen ihr «Reich» baulich nicht verändern. Für feste Einrichtungen wie ein eingemauertes Cheminée braucht es die Zustimmung der übrigen Eigentümer.
H wie Hausordnung
Die Hausordnung regelt das tägliche Zusammenleben der Stockwerkeigentümer – etwa die Ruhezeiten oder die Waschküchenbenützung. Dies wird an der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr beschlossen. Das gilt auch für Änderungen oder Ergänzungen. Noch wichtiger ist aber das Reglement.
I wie Innenausbau
Im Innern ihrer Wohnung haben die Eigentümer ein Sonderrecht. Es erlaubt ihnen, die Wohnung allein zu benutzen. Doch die Freiheit ist nicht unbegrenzt. Tragende Wände zum Beispiel dürfen sie nicht herausreissen.
J wie Jahresabrechnung
Mit der Jahresabrechnung erhalten die Eigentümer den Nachweis darüber, welche gemeinschaftlichen Kosten im letzten Rechnungsjahr angefallen sind. Und sie sehen, wie ihre früheren Akontozahlungen angerechnet wurden. Die Jahresrechnung bildet auch die Basis für das Budget des laufenden Jahres und für die Akontozahlungen. Über die Akontozahlungen wird in der Regel auch der Erneuerungsfonds geäufnet.
K wie Kostenverteilung
Die Kosten für den Unterhalt der eigenen Räume im Sonderrecht zahlt jeder Eigentümer allein. Darunter fallen Reparaturen, Vermögenssteuer oder der Stromverbrauch. An den gemeinschaftlichen Kosten hingegen müssen sich die einzelnen Eigentümer in der Regel gemäss ihrer Wertquote beteiligen.
L wie Lift
Der Lift gehört wie das Treppenhaus zu den gemeinschaftlichen Teilen, an deren Kosten sich alle Eigentümer beteiligen müssen. Das Reglement kann aber vorsehen, dass die Eigentümer in den oberen Etagen mehr an die Liftkosten zahlen als die Bewohner im unteren Bereich des Mehrfamilienhauses.
M wie Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser im Stockwerkeigentum bestehen nicht nur aus Eigentumswohnungen im Sonderrecht, sondern auch aus gemeinschaftlichen Teilen (Dach, Aussenmauern, Spielplätze, Besucherparkplätze, Zugangswege, Bastelraum usw.). Die Kosten für deren Unterhalt tragen alle Eigentümer gemeinsam. Es lohnt sich, dafür einen Erneuerungsfonds zu bilden.
N wie Notwendige bauliche Massnahmen
Dringend notwendige Sanierungen wie die Reparatur eines undichten Dachs werden mit einfachem Mehr beschlossen. Davon zu unterscheiden sind nützliche bauliche Massnahmen, die die Attraktivität und den Wert des Mehrfamilienhauses steigern oder eine Energieeinsparung bringen. Dafür braucht es in der Regel das qualifizierte Mehr. Daneben gibt es noch luxuriöse bauliche Massnahmen, die nur den Komfort der Bewohner steigern – zum Beispiel den Einbau einer Wellnessoase in einem einfachen, alten Wohnhaus. Hier müssen alle Eigentümer zustimmen.
O wie Organisation der Gemeinschaft
Die Versammlung ist die oberste Instanz der Eigentümergemeinschaft. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und muss mindestens einmal pro Jahr stattfinden. Es ist nicht erlaubt, sie durch eine Delegiertenversammlung zu ersetzen. Die Versammlung kann einen Ausschuss wählen, der die Geschäfte vorbereitet und den Verwalter kontrolliert.
P wie Parkplatz
An Parkplätzen im Freien haben die Eigentümer nur ein alleiniges Benützungsrecht und kein Sonderrecht. Auch bei den Abstellplätzen in der Tiefgarage ist das meistens der Fall.
Q wie Qualifiziertes Mehr
Wichtigere Geschäfte wie die Einführung einer veränderten Kostenverteilung werden an der Versammlung mit qualifiziertem Mehr beschlossen. Dazu braucht es also nicht nur die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer, sondern auch eine Mehrheit der Wertquoten.
R wie Reglement
Das Reglement ist so wichtig wie die Statuten bei einem Verein. Es regelt die Befugnisse und Pflichten der Eigentümer, die Organisation der Gemeinschaft, die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und die Kostenverteilung.
S wie Sonderrecht
Das Sonderrecht ist eine Spezialregelung im Stockwerkeigentum. Streng rechtlich betrachtet gehört das ganze Mehrfamilienhaus mitsamt Grundstück sämtlichen Eigentümern zusammen. Das heisst: Dem einzelnen Eigentümer gehört im Grunde nichts allein. Aber das Sonderrecht an seiner Wohnung räumt dem jeweiligen Eigentümer das Recht ein, seine vier Wände wie ein Alleineigentümer zu nutzen. Ein Sonderrecht ist nur möglich an abschliessbaren Räumen. Nebst der Wohnung können das noch Keller- oder Estrichabteile sein.
T wie Traktanden
In der Regel legt der Verwalter die Traktanden für die Versammlung der Eigentümer fest. Weigert er sich, ein bestimmtes Geschäft aufs Tapet zu bringen, können die Eigentümer dies erzwingen, falls ein Fünftel von ihnen das will. Beschlüsse an der Versammlung sind nur gültig, wenn sie traktandiert waren.
U wie Unterhalt
Jeder Eigentümer ist gehalten, seine Eigentumswohnung in Schuss zu halten. Lässt er sie so verlottern, dass dadurch auch gemeinschaftliche Teile Schaden nehmen, kann der Verwalter eingreifen.
V wie Verwalter
Als Verwalter kommt nicht nur eine externe Firma in Frage. Auch einer der Eigentümer kann diese Aufgabe übernehmen. Die Wahl des Verwalters erfolgt mit einfachem Mehr. Weil der Verwalter in der Regel im Auftragsrecht tätig ist, kann ihm das Mandat jederzeit und ohne Begründung entzogen werden.
W wie Wertquote
Die Wertquote gibt an, welchen Anteil eine Wohneinheit am ganzen Gebäude hat – inklusive Räume im alleinigen Benützungsrecht. Massgebend sind nicht nur Grundriss, Grundfläche und Raumvolumen, sondern zum Beispiel auch die Lage innerhalb des Hauses oder vorhandene Balkone. Die Wertquote ist unter anderem wichtig für die Kostenverteilung, die Einlagen in den Erneuerungsfonds und für das Stimmrecht bei Beschlüssen, die das qualifizierte Mehr erfordern. In der Regel legt der Architekt die Wertquote fest.
Y wie Yogastudio
Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen zum Wohnen da. Zusätzliche stille Gewerbe sind darin aber erlaubt, falls dies die anderen Eigentümer nicht stört. Das können Büros oder Praxis- bzw. Therapieräume sein. So gesehen ist auch ein Yogastudio erlaubt, sofern die körperlichen Übungen keinen übermässigen Lärm verursachen. Werbeschilder an der Fassade oder im Treppenhaus sind hingegen nicht erlaubt – es sei denn, die anderen Eigen-
tümer sind damit einverstanden.
Z wie Zirkularbeschluss
Theoretisch können die Eigentümer über Anträge auch schriftlich abstimmen – ohne Versammlung. Solche Zirkularbeschlüsse sind aber nur gültig, wenn sämtliche Eigentümer zustimmen bzw. ablehnen. Es braucht also Einstimmigkeit. Schon eine Stimmenthaltung macht einen Zirkularbeschluss anfechtbar, das heisst, er kann gerichtlich angefochten werden.
Neuer Ratgeber zum Stockwerkeigentum
In diesen Tagen erscheint der neue Saldo-Ratgeber «Die Regeln des Stockwerkeigentums». Das 211-seitige Buch beleuchtet alle wichtigen rechtlichen Aspekte dieser Wohnform. Und es bringt alle wissenswerten Details zum Zusammenleben in der Gemeinschaft.
Das sind die einzelnen Kapitel:
- Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung
- Sonderrecht und Aufteilung der Liegenschaft: Was gehört wem?
- Die Bedeutung von Reglement und Hausordnung – und wie Streit in der Eigentümergemeinschaft geregelt werden kann
- Der Unterhalt der Liegenschaft und die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten
- So werden Beschlüsse an der Versammlung gefasst
- Wahl, Abwahl und Pflichten des Verwalters
- Sinnvolle Versicherungen für Stockwerkeigentümer
- Tipps für den Verkauf der Eigentumswohnung
- Änderungen und Ende der Gemeinschaft: Wann kann ein Eigentümer ausgeschlossen werden?
- Der Anhang des Ratgebers enthält ein Muster-Reglement
Der Ratgeber «Die Regeln des Stockwerkeigentums» kostet Fr. 27.– (Nichtabonnenten Fr. 32.–).
