Mieterin Sofia Bühler (Name geändert) aus Nänikon ZH erhielt im Juni von ihrem Vermieter ein Schreiben. Darin kündigte dieser eine Mietzinserhöhung an. Bühler zahlt für eine 4,5-Zimmer-Wohnung zurzeit 1521 Franken pro Monat. Ab Oktober will der Vermieter den Zins auf 1645 Franken erhöhen – das wären 124 Franken mehr als bisher.
Der Vermieter begründete die Erhöhung teilweise mit dem gestiegenen Referenzzins für Mieten. Dieser entspricht dem Durchschnittszins, den Hauseigentümer für Hypotheken bezahlen und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt. Anfang Juni stieg der Referenzzins von 1,25 auf 1,5 Prozent. Das berechtigt Vermieter, den Mietzins um 3 Prozent zu erhöhen – aber nur, wenn die bisherige Miete auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruhte.
Letzteres ist bei Sofia Bühler der Fall. Gegen eine Erhöhung ihres Mietzinses um rund 45 Franken kann sie sich deshalb nicht wehren. Der Vermieter passte Bühlers Miete ausserdem an die Teuerung von rund 2 Prozent an. Das erhöht ihren Mietzins um weitere 31 Franken pro Monat. Auch das ist zulässig.
Drittens machte der Vermieter für Kostensteigerungen seit Vertragsabschluss einen jährlichen Pauschalaufschlag von 1 Prozent geltend. Das entspricht einem weiteren Aufschlag von rund 3 Prozent beziehungsweise 47 Franken.
Diesen Aufschlag muss Sofia Bühler nicht akzeptieren. Denn laut Bundesgericht sind pauschale Kostensteigerungen grundsätzlich nicht zulässig. Schlich-tungsbehörden für Mietsachen rechnen allerdings oft mit solchen Pauschalen. Im Bezirk Uster, wo sich Bühlers Wohnung befindet, darf die Pauschale aber höchstens 0,5 Prozent betragen.
Die Rechtsberatung des K-Tipp riet Sonja Bühler, sich gegen diesen Aufschlag zu wehren. Der Vermieter halbierte darauf die Kostenpauschale.
Im Vertrag auf den Referenzsatz achten
Auch einer Mieterin aus Aarau wurde eine Mietzinserhöhung angekündigt, die fehlerhaft war. Der Vermieter wollte den Zins von monatlich 1180 Franken um Fr. 35.40 erhöhen – mit Verweis auf den gestiegenen Referenzsatz. Der Mietzins der Aarauerin basiert laut Vertrag jedoch auf einem Referenzsatz von 2,75 Prozent. Seither hatte der Vermieter den Mietzins trotz Senkung des Referenzsatzes nie angepasst. Daher ist diese Erhöhung unzulässig. Die betroffene Mieterin kann sie innert 30 Tagen bei der Mietschlichtungsbehörde anfechten.
Weniger gut sind die Erfolgsaussichten eines Mieters einer 5-Zimmer-Wohnung in Zürich-Altstetten. Er zahlt heute eine Miete von 1740 Franken. Seine Vermieterin will neu – gestützt auf die Erhöhung des Referenzsatzes – 3 Prozent oder knapp 40 Franken mehr. Hinzu kommt ein Aufschlag von 0,5 Prozent, den die Vermieterin mit allgemeinen Kostensteigerungen begründet. In Zürich hat eine Anfechtung einer Pauschale in dieser Höhe allerdings wenig Chancen. Die Schlichtungsbehörde bewilligt Pauschalen je nach individuellen Umständen bis zu einer Höhe von 0,75 Prozent.
Diese Beispiele zeigen: Die Vermieter können den Mietzins nur unter ganz bestimmten Umständen und nur innerhalb von engen Grenzen erhöhen. Mieter sollten deshalb genau prüfen, wie eine Erhöhung begründet ist. Grundsätzlich gelten folgende Regeln:
Amtliches Formular
Vermieter müssen Mietzinserhöhungen auf einem amtlich genehmigten Formular vornehmen, klar begründen und unterschreiben. Ein gewöhnlicher Brief reicht dafür nicht aus. Andernfalls ist die Erhöhung ungültig.
Referenzzinssatz
Entscheidend für eine Erhöhung ist, auf welchem Referenzzinssatz der Mietzins basiert. Das steht im Vertrag oder ist in der letzten Mietzinserhöhung beziehungsweise -senkung erwähnt. Änderte der Vermieter den Mietzins nie, ist der Referenzsatz bei Mietbeginn massgebend. Steht dazu nichts im Vertrag, gibt die Website der Zeitschrift «Mietrechtspraxis» Auskunft: unter Mietrecht.ch -> Hypo-Referenzzins. Pro Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozent dürfen Vermieter die Miete wie erwähnt um 3 Prozent erhöhen.
Wichtig: Ist der in einem Mietvertrag festgehaltene Referenzzinssatz höher als der aktuelle Satz von 1,5 Prozent, dürfen Vermieter keinen Aufschlag wegen Zinsanstiegs verlangen. Mieter könnten sogar eine Mietzinsreduktion verlangen.
Teuerung
Vermieter dürfen nicht die ganze seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Mietzinsänderung angefallene Teuerung auf die Mieter abwälzen – sondern nur 40 Prozent davon. Wie hoch die Teuerung in den letzten Jahren war, kann man im Internet beim Bundesamt für Statistik nachschauen, unter Lik-app.bfs.admin.ch.
Unterhaltskosten
Vermieter verlangen oft jährliche Pauschalen für gestiegene Unterhaltskosten. Im Streitfall müssen sie den Anstieg dieser Kosten belegen können. Mietschlichtungsbehörden akzeptieren unterschiedlich hohe Pauschalen. Die konkreten Werte sind abrufbar auf Mietrecht.ch unter Schlichtungsbehörde, dort Ortschaft eingeben. Auch die Schlichtungsbehörden vor Ort können Auskunft geben.
Tipp: Der Mieterverband bietet auf seiner Website einen Rechner an, mit dem Mieter prüfen können, ob eine Mietzinserhöhung zulässig ist – zu finden auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner. Auf der Website kann man sich auf Wunsch ein Anfechtungsschreiben für die zuständige Schlichtungsbehörde erstellen lassen.
Eine auf einem amtlichen Formular angekündigte Mietzinserhöhung wird rechtswirksam, sofern sie nicht innert 30 Tagen seit Empfang bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefochten wird. Der Brief mit der Erhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Hält ein Vermieter diese Frist nicht ein, verschiebt sich die Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.
