Ein K-Tipp-Leser aus Zürich plante mit seiner Familie drei Wochen Ferien im Ausland. Um das Ferienbudget zu entlasten, wollte er die Wohnung für die Zeit der Abwesenheit per Airbnb untervermieten. Er teilte dies seinem Vermieter, den Helvetia Versicherungen, mit. Der war damit nicht einverstanden: «Wir lehnen eine Untervermietung per Airbnb grundsätzlich und generell ab», hiess es im Antwortschreiben. Die Helvetia vermietet in der Schweiz über 15'000 Wohnungen.
Darf der Vermieter eine kurzfristige Untervermietung generell ablehnen? Ruedi Spöndlin, Rechtsberater beim Mieterverband, sagt: «Ein generelles Untermietverbot ist rechtlich nicht zulässig.» Bei Airbnb gelten die gleichen Regeln wie bei der gewöhnlichen Untermiete. Es braucht immer die Zustimmung des Vermieters. Er kann aber nur unter bestimmten Voraussetzungen ablehnen:
- Missachtung der Informationspflicht: Der Mieter muss dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete wie Mietzins und Dauer bekannt geben. Also auch, wie oft er wie viele Gäste empfängt und ob diese die gesamte Wohnung oder nur Teile nutzen. Solange der Mieter diese Informationen nicht liefert, darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern.
- Missbräuchlicher Mietzins: Der Mieter darf keinen überhöhten Mietzins verlangen. Wird die Wohnung zum Beispiel während drei Wochen vermietet, sind drei Viertel eines Monatszinses sicher nicht zu viel. Zusätzlich darf ein Betrag für die Benutzung des Mobiliars und der Wäsche verlangt werden. Das Bundesgericht segnete dafür in bisherigen Entscheiden einen Zuschlag von 20 Prozent zum Mietzins ab. 30 Prozent erachtete es als missbräuchlich.
- Nachteil für Vermieter: Wenn sich andere Mieter wiederholt über laute Gäste beschweren, darf der Vermieter die Untervermietung verbieten.
Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zu Unrecht, kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde auf «Feststellung der Zulässigkeit der Untermiete» klagen (www.mietrecht.ch ] Schlichtungsbehörde).
Die Mieter der Helvetia dürfen sich freuen. Die Versicherung hat ihren Entscheid zur Airbnb-Untervermietung überdacht. Sprecher Hansjörg Ryser: «Nach Überprüfung der rechtlichen Situation lassen wir die Untermiete zu, wenn sie zu Selbstkostenpreisen erfolgt, die Anzahl Personen der Wohnungsgrösse entspricht und Frequenz und Dauer überschaubar bleiben.»
Wichtig: Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Untermiete zu Recht hätte verweigern können, riskieren Mieter die Kündigung. Das Zürcher Mietgericht verpflichtete Mieter auch schon, den Gewinn aus der Untervermietung an den Eigentümer abzuliefern.
Auch Stockwerkeigentümer dürfen ihre Wohnung zahlenden Gästen anbieten: «Ein generelles Verbot im Reglement wäre unzulässig», sagt Dominik Romang, Rechtsanwalt und Präsident des Stockwerkeigentümerverbands. Das würde zu stark in die Eigentumsrechte eingreifen. Möglich dürfte aber z. B. ein Verbot von regelmässigen Kurzzeitvermietungen sein.
Airbnb: Diese Vorschriften müssen Sie beachten
- Meldepflicht: Wer Gäste gegen Entgelt aufnimmt, muss einen Meldeschein mit den Angaben im Ausweis des Gasts ausfüllen und von diesem unterschreiben lassen. Im Kanton Zürich kann man die Gäste unter Hotelkontrolle.zh.ch anmelden. Erkundigen Sie sich bei der Polizei oder der Gemeinde, wo Sie Gäste melden müssen.
- Kurtaxe: Fragen Sie bei der Gemeinde, ob und in welcher Höhe der Gast eine Kurtaxe zahlen muss. Diese muss man dem Gast vor der Buchung bekannt geben.
- Steuern: Airbnb-Einnahmen muss der Gastgeber als Einkommen versteuern. Untervermieter können jedoch den anteilmässigen Mietzins, den sie dem Eigentümer zahlen, abziehen. Stockwerkeigentümer dürfen einen anteilsmässigen Abzug vom Eigenmietwert machen. Beispiel: Der Eigenmietwert beträgt 12 000 Franken im Jahr. Der Besitzer vermietet die Wohnung während drei Monaten auf Airbnb und nimmt 4500 Franken ein. Diese muss er als Einkommen angeben. Vom Eigenmietwert darf er ein Viertel, 3000 Franken, abziehen.
