Bis vor kurzem prangte oben auf dem Mietvertrag des Hauseigentümerverbands (HEV) Schwyz prominent das Kantonswappen. «HEV täuscht die Mieter», titelte der Mieterinnen- und Mieterverband deshalb in der Septemberausgabe seiner Zeitschrift «Mieten & Wohnen». Das Wappen erwecke den Eindruck, dass es sich um ein amtliches Dokument bzw. einen Mietvertrag handle, der von Vermietern und Mietern gemeinsam ausgearbeitet worden sei. Dabei hatte der HEV Schwyz allein den Vertrag verfasst, der laut Mieterverband widerrechtliche Bestimmungen enthält.
Im Zentrum der Kritik: die Klauseln zum sogenannten kleinen Unterhalt. Das sind laut Gesetz kleine Reinigungen und Reparaturen, die zulasten der Mieter gehen. Grundsätzlich ist es jedoch die Aufgabe des Vermieters, die Wohnung in einem guten Zustand zu erhalten.
Gemäss einem neueren Berner Obergerichtsentscheid gehören zum kleinen Unterhalt nur Arbeiten, die ein durchschnittlich begabter Mieter selber ausführen kann. Sobald es einen Fachmann braucht, muss der Vermieter die Kosten übernehmen – egal wie tief oder hoch sie sind.
Das gehört nicht zum kleinen Unterhalt
Die Mietverträge des HEV überwälzen den Mietern jedoch auch in anderen Kantonen häufig Kosten für Arbeiten, die nicht zum kleinen Unterhalt gehören. Der K-Tipp hat einige Beispiele Armin Zucker vorgelegt. Der Zürcher Mietrechtsanwalt ist auch Präsident des Verbands der Geschäftsmieter. Zuckers Beurteilung:
- Im Mietvertrag des HEV Bern steht, der Mieter müsse für die Instandhaltung von Telefon- und Fernsehanschlüssen aufkommen. Laut Zucker ist das eindeutig nicht zulässig: «Allfällige Reparaturen erfordern Fachwissen. Deshalb muss sich der Vermieter darum kümmern.»
- Der HEV Thurgau schreibt, der Mieter müsse zerbrochene Fensterscheiben ersetzen und Boiler entkalken. Auch das kann ein Mieter gemäss Zucker nicht selber, deshalb sei das Sache des Vermieters.
- «Ersetzen von elektrischen Schaltern und Steckdosen» gehört laut Mietvertrag vom HEV Schwyz zum kleinen Unterhalt. Armin Zucker widerspricht: «Schon aus Sicherheitsgründen sollte ein Mieter solche Arbeiten nicht selber vornehmen.»
- Laut HEV Zürich ist das Entstopfen von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung Sache des Mieters. Das Problem ist aber mit einem Saugnapf oder mit Chemikalien oft nicht lösbar: «Sobald ein Rohreinigungs-Fachmann nötig ist, muss sich der Vermieter darum kümmern.»
- Die Verträge des HEV in den Kantonen Bern, Schwyz und Thurgau sehen vor, dass alle Reparaturen bis 200 Franken zulasten des Mieters gehen. Beim HEV Zürich ist der Betrag auf 1 Prozent des Jahresnettomietzinses beschränkt. Solche Pauschalen sind laut Zucker nicht erlaubt. Massgebend sei einzig, ob der Mieter eine Arbeit selber ausführen könne oder ob es einen Fachmann brauche.
Diese Auffassung bestätigen auch die vom K-Tipp angefragten Schlichtungsstellen in den Kantonen Bern, Thurgau, Schwyz und Zürich. Klauseln, die dem Mieter mehr aufbürden, als vom Gesetz vorgesehen, sind nicht gültig. Weigert sich der Vermieter, gestützt auf eine solche Klausel, eine Reparatur auszuführen, kann sich der Mieter an die Schlichtungsstelle wenden. Sie kann den Vermieter verpflichten, den Mangel zu beheben. Mieter können sich laut Zucker auch im Nachhinein auf die Ungültigkeit einer Klausel berufen und Geld vom Vermieter zurückfordern.
Laut HEV Schwyz werden die Verträge regelmässig überprüft und «im Bedarfsfall abgeändert». Das Kantonswappen sei inzwischen durch das HEV-Logo ersetzt worden.
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Das ist Mietersache
- Auswechseln von Backblech, Duschbrause und -schlauch, Glühbirnen, Seifenschalen, Sicherungen, WC-Brille und -Deckel, Zahnglas
- Einfache Reparaturen, zum Beispiel Kittfugen ausbessern, Dübellöcher schliessen, Dichtungen ersetzen
- Wohnung reinigen
