Wenn die Wohnung zur Baustelle wird
Ob Schimmelpilz, Baulärm oder kaputte Heizung: Für solche Ärgernisse haben Mieter eine temporäre Reduktion des Mietzinses zugut - auch wenn den Vermieter keine Schuld trifft.
Inhalt
K-Tipp 17/2004
20.10.2004
Thomas Müller - tmueller@ktipp.ch
Keine Küche, kein Bad, kein WC, keine Heizung. Die Mieter des Hauses Bahnstrasse 101 bis 105 in Bern müssen zurzeit einiges erdulden. «Wir leben wie im Stall», klagt eine Mieterin. Der Grund: Die Hauseigentümerin lässt Küchen und Bäder sanieren. Als Provisorium hat sie nur zwei Duschen und zwei Toiletten eingerichtet - für die Be-wohner von 24 4-Zimmer-Wohnungen.
«Wir kochen mit einer elektrischen Rechaudplatte auf dem Balkon», erzählt die Mieterin, die aus Angst vor e...
Keine Küche, kein Bad, kein WC, keine Heizung. Die Mieter des Hauses Bahnstrasse 101 bis 105 in Bern müssen zurzeit einiges erdulden. «Wir leben wie im Stall», klagt eine Mieterin. Der Grund: Die Hauseigentümerin lässt Küchen und Bäder sanieren. Als Provisorium hat sie nur zwei Duschen und zwei Toiletten eingerichtet - für die Be-wohner von 24 4-Zimmer-Wohnungen.
«Wir kochen mit einer elektrischen Rechaudplatte auf dem Balkon», erzählt die Mieterin, die aus Angst vor einer Kündigung anonym bleiben will. «Abwaschen müssen wir in der Waschküche, aber auch dort steht nur ein Wasserhahn mit kaltem Wasser zur Verfügung.»
Am schlimmsten jedoch seien Lärm, Staub und Kälte. «In den Wohnungen hats nur noch zwischen 5 und 10 Grad, weil Fenster und Türen den ganzen Tag offen stehen. Ganze Familien sind krank geworden, und die Kinder sind extrem nervös.»
Für diese Unannehmlichkeiten, die drei Monate dauern sollen, hat die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Bern als Vermieterin den meist ausländischen Mietern je 500 Franken angeboten (plus 200 Franken für die Reinigung). Das entspricht einer Zinsreduktion von rund 20 Prozent für drei Monate.
«Das ist viel zu wenig», kritisiert Richard Püntener, Rechtsberater beim Mieterinnen- und Mieterverband des Kantons Bern. Und stellt klar: «Wenn eine Wohnung für so wichtige Lebensbereiche wie Körperpflege, Ernährung und Erholung nicht mehr zur Verfügung steht, ist sie unbewohnbar. Das heisst, dass der Mieter keinen Rappen zahlen muss.»
Nun hat die Stadt Bern ein Einsehen. «Ich teile Ihre Ansicht, dass kaum mehr von einem vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache gesprochen werden kann und die Entschädigung zu erhöhen ist», schreibt Liegenschaftsverwalter Beat Grütter dem K-Tipp. Er weist jedoch darauf hin, dass «die drei Schlafzimmer und das Wohnzimmer von den Sanierungsmassnahmen mit Ausnahme von Staubeinwirkungen nicht betroffen waren». Welche Entschädigung die Mieter erhalten werden, lässt er offen.
Streit um das Ausmass einer Mietzinsreduktion ist häufig. Denn das Gesetz sagt nur, dass der Mietzins für die Dauer der Beeinträchtigung «verhältnismässig» herabzusetzen ist. Dies auch dann, wenn der Vermieter auf die Störung keinen Einfluss hat - wie zum Beispiel bei Baulärm auf dem Nachbargrundstück.
Doch welcher Preisnachlass ist für einen defekten Kühlschrank angemessen? Welcher für Schimmelpilz an Wänden oder das tägliche Schlagzeugspiel des Nachbarn? Dazu sammelt der St. Galler Jurist Martin Züst seit Jahren Gerichtsentscheide. Diesen Sommer hat er eine aktualisierte Liste in der Ausgabe 2/04 der Zeitschrift «Mietrechtspraxis» veröffentlicht (siehe Tabelle).
Achtung: Die angegebenen Prozentzahlen sind keine fixen Grössen, sondern müssen in jedem Fall neu festgelegt werden. Dennoch geben sie betroffenen Mieterinnen und Mietern einen guten Anhaltspunkt, wie viel Reduktion sie vom Hauseigentümer bzw. von der Verwaltung verlangen können. Dabei ist wichtig zu wissen, dass das Recht auf Zins-Herabsetzung erst beginnt, wenn der Vermieter den Mangel kennt. Der Mieter sollte ihm deshalb alle Störungen der Wohnqualität umgehend melden.
In gewissen Fällen erübrigt sich eine solche Meldung jedoch, weil kein Anspruch auf Zinsnachlass besteht:
- Wenn der Mieter den Mangel selber verursacht hat. Das behaupten Vermieter oft bei Schimmelpilz. Der Vorwurf an den Mieter: Er habe zu wenig gelüftet. Doch häufig ist eine schlechte Hausisolation der Grund für den Pilzbefall. Im Streitfall muss der Vermieter - etwa mit einer Expertise - beweisen, dass der Mieter schuld ist.
- Wenn störende Umstände - zum Beispiel eine Diskothek im Nebengebäude - bereits beim Vertragsabschluss vorhanden und für den Mieter erkennbar waren.
- Wenn es sich um einen kleinen Mangel handelt, der nach Mietantritt entstanden ist und den der Mieter auf eigene Kosten beseitigen muss. Solche Mängel - etwa defekte Duschschläuche, Dichtungen, Sicherungen, Glühlampen und Rollladengurten - sind in den meisten Mietverträgen aufgelistet. Je nach Wohnort gilt eine Kostengrenze zwischen 100 und 150 Franken.
Eine Mietzinssenkung ändert aber nichts daran, dass der Hauseigentümer den Mangel beseitigen lassen muss, sofern das möglich ist. Er muss also den Kühlschrank reparieren lassen und den benachbarten Schlagzeuger zur Mässigung anhalten.
Unternimmt der Vermieter trotz Reklamation nichts, kann der Mieter den Mietzins bei einer vom Kanton bestimmten Stelle hinterlegen. Dafür sollte er sich jedoch zuerst bei der Schlichtungsstelle, beim Mieterverband oder von einem Anwalt beraten lassen. Das gilt auch, wenn der Mieter beabsichtigt, die Wohnung wegen Unbewohnbarkeit fristlos zu kündigen.
Führt die Untätigkeit des Hausbesitzers oder der Verwaltung gar zu einem Schaden an Hab und Gut des Mieters, kann dieser nebst einer temporären Zinsreduktion auch Schadenersatz verlangen. Etwa dann, wenn durch ein schadhaftes Hausdach Wasser in die Wohnung eindringt und Mobiliar beschädigt, weil der Vermieter die längst fällige Dachsanierung verlauert hat.
In so gravierenden Fällen gibt es keinen Grund, den Vermieter zu schonen. Bei kleineren Mängeln - wie dem Ausfall des Geschirrspülers - sollte der Mieter jedoch einmal ein Auge zudrücken, vor allem dann, wenn der Vermieter sofort einen Reparaturauftrag erteilt.
Das sollte dem Mieter nicht schwer fallen. Denn bei einem Mietzins von Fr. 1500.- und einer Reduktion von 3 Prozent pro Monat für das kaputte Gerät würde er pro Tag Fr. 1.50 sparen - zu wenig, um einen Streit mit dem Vermieter zu riskieren.
Mehr Infos zum Thema
- Broschüre: «Mängel an der Mietsache - was tun?», Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Postfach, 8026 Zürich (Fr. 10.- , für Mitglieder Fr. 8.-) - Saldo-Ratgeber: «Mietrecht», Bestellkarte Seite 13
- Martin Züst:«Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen», St. Gallen 1992; Fr. 64.-, beim Verfasser erhältlich (zuest-reichlin@gmx.ch)
Mängel in der Wohnung: So viel Mietzins reduktion haben Mieterinnen und Mieter zugut
Die Tabelle zeigt, wie viel Prozent Mietzinsreduktion die Gerichte einem Mieter wegen eines bestimmten Mangels zugesprochen haben. Die Reduktion gilt für die Dauer des mangelhaften Zustands und berechnet sich vom Nettomietzins (ohne Nebenkosten). Wichtig: Es handelt sich um ungefähre Angaben, die im Einzelfall über- oder unterschritten werden können.
Quelle: Martin Züst, mp 2/04
Lärm- und Geruchsbelästigungen
Cheminée-Rauch beeinträchtigt zeitweise die Benützung der Terrasse 5%
Störende Geräusche einer neben dem Schlafzimmer gelegenen Eingangstüre 5 %
Gelegentlicher ekelerregender Rauch vom Nachbargrundstück 10 %
Dumpfer Lärm und Geruchsbelästigung auf Balkon und bei offenen Fenster- 10 %
Abwassergeruch in Eingang, Küche und WC einer Villa während einiger
Tage pro Jahr 10 %
Giftiger Geruch nach faulen Eiern an gewissen Tagen während mehrerer Stunde- 12 %
Orchester spielt mehrmals pro Woche in der Nacht zu laut 12,5 %
Lärm aus einer Bar im Erdgeschoss 15 %
Lauter Warenlift (27 bis 38 Dezibel statt normalen 22 Dezibel) 15 %
Übermässiger Lärm durch defekte Belüftungsanlage 15 %
Verhaltensgestörte Nachbarin verursacht fast konstanten Lärm 15 %
Lärm im Schlafzimmer, vermutlich von der Heizung her kommend 15 %
Defekter Ventilator in fensterloser Küche führt zu Geruchsimmissione- 15 %
Störende Heizungsgeräusche und Schwierigkeiten bei der Wärmeregulierung 15 %
Liftgeräusche in Schlaf- und Wohnzimmer 20 %
Unzureichende Schallisolation einer Wohnung gegenüber dem darunter
liegenden Café-Restaurant 20 %
Lärm in Wohnung durch benachbarte Metzgerei 20 %
Widerliche Gerüche von Restaurant mit schlechter Belüftung 20 %
Störungen durch Nachbarn, die Exkremente im Treppenhaus hinterlassen,
Abfälle aus dem Fenster werfen, nachts Türen zuschlagen und dusche- 25 %
Lärm und Geruchsbelästigung durch Restaurant und Dancing im Parterre,
je nach Intensität max. 30 %
Fluglärm, der auch bei geschlossenen Fenstern als unerträglich empfunden
wird, in ruhigem Quartier an 7 Tagen pro Woche während je 15 Stunde- 30 %
Konzerte in öffentlichem Lokal auf Nachbargrundstück, die den
Lärmgrenzwert übersteige- 40 %
Bauarbeiten in der Nachbarschaft
Fassadenreinigung an Nachbarhaus: Staub, Lärm, Balkon unbenützbar 10 %
Grossbaustelle in 40 bis 50 Metern Entfernung während 21/2 Jahre- 16 %
Arbeiten an Neubau 2,2 Meter vor Fenster des Mieters 25 %
Baulärm in mindestens 4 von 5 Zimmern einer Wohnung während 2 Jahre- 25 %
Massive Immissionen durch Abbruch und Neubau auf Nachbargrundstück
während zwei Monate- max. 30 %
Schwerste Bauimmissionen vom Nachbargrundstück durch Bulldozer,
Presslufthammer und Sprengunge- 35 %
Unerträglicher Lärm und Staub durch Bauarbeiten neben einem Ferienchalet;
Zugang zu Haus und Parkplatz erschwert 50 %
Umbau und Renovation im Mietshaus
Unterbrechung der Wasserversorgung 10 %
Fassadenrenovation, Liftbau und weitere schwere Bauarbeite- 10 %
Renovationsarbeiten im Miets- und im Nachbarhaus 10-15 %
Erneuerung von Fassade, Dach und Treppenhaus u.a. mit Pressluftbohrer;
Terrasse und Lift unbenützbar 15 %
Umbauarbeiten beim Einzug noch im Gang (Waschküche, Trocknungsraum
und Garten nicht fertig) 15 %
Aufstocken des Hauses führt zu erschwertem Zugang, Gefahr für Kinder und
Verlust der Privatsphäre wegen Gerüst 15 %
Umbau der gemieteten Wohnung (Lärm, Schmutz, Kran, Lastenaufzug,
Einschränkung im Gebrauch) 15-50 %
Zeitweise unerträgliche Gerüche, Wasserunterbruch, kein Zugang zur
Waschküche, Anwesenheit von Arbeitern am Samstag 20 %
Umbauarbeiten in der darüber liegenden Wohnung 25 %
Renovation einer Luxuswohnung während 3 Monate- 25 %
Fassadenrenovation mit Gerüsten, Ersatz von Fenstern und Storen,
Neueinteilung der Wohnräume, Ersatz des Lifts; Garten nicht benützbar 25 %
Umbau des ganzen Gebäudes 35 %
Umbau von gemeinsam benutzten Räumen mit Kreissäge und Pressluftbohrer 40 %
Fehlende oder nicht funktionierende Einrichtungen
Cheminée nicht benützbar 2,5 %
Geschirrspülmaschine defekt 3 %
Zeitweise kein Warmwasser während 8 Tagen im Monat 5 %
Fehlende Hauswartung um ein Haus mit gehobenem Standard 6 %
Liftausfall bei Wohnung im 4. Stock 10 %
Defekter Kochherd und Kühlschrank, Heizungs- und Liftausfall, ungenügende
Wasserversorgung, Wassereintritt, Risse im Mauerwerk 10 %
Waschmaschine, -küche, TV-Antenne, Estrich und Lift im 6. Stock unbenützbar 15 %
Versprochene Garage und Cheminée-Sitzplatz nicht erstellt, Garten nicht in Ordnung 15 %
Fenster öffnen sich bei starkem Wind 15 %
Unbenützbarer Garten eines Wochenend- und Ferienhauses, weil Dritte
Baumaterial abgelagert habe- 25 %
Wohnung unbenützbar nach Brand bis zur Wiederherstellung 100 %
Schönheitsmängel
Zerrissener Teppich im Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses wird
5 Jahre lang nicht ersetzt 2 %
Wasserflecken und abgelöste Tapeten in mehreren Räume- 8 %
Decken in mehreren Zimmern fleckig, Tapeten abgelöst 10 %
Wände in mehreren Zimmern fleckig, Parkett in Wohnzimmer beschädigt 15 %
Feuchtigkeit und Wassereintritt
Überschwemmter Keller 5 %
Undichter Keller einer neuen Wohnung führt zu Sachschäde- 10 %
Wassereintritt verursacht fleckige Decken und abgelöste Tapete- 10 %
Undichte Fenster 10 %
Schimmelpilz in zwei Ecken eines Zimmers einer 41/2-Zimmer-Wohnung 10 %
Wasser sprengt Parkett im Schlafzimmer 20 %
Starke Feuchtigkeit in einem Raum einer 31/2-Zimmer-Wohnung lässt Möbel
verrotte- 22 %
Übermässige Feuchtigkeit (Wassertropfen von der Decke, teilweises
Verrotten von Teppichen und Matratzen) 25 %
Überschwemmung verunstaltet Wände und Decke in Korridor, Küche und
Wohnzimmer 25 %
Wasserschäden an Wänden und Decken des Wohn- und Schlafzimmers 25 %
Dauernde übermässige Feuchtigkeit wegen schlechter Wärmedämmung
(Flecken, schlechter Geruch, Abblättern von Farbe) 30 %
Nach Wassereinbruch: Flecken an Decke, beschädigte Bilder, Möbel, Kleider 30 %
Entrée, Wohnzimmer und ein Schlafzimmer wegen Wassereinbruch teilweise,
Keller völlig unbrauchbar 30 %
Wasserschäden in allen Zimmern wegen eines beschädigten Dachs;
Küche unbenützbar 40 %
Wasserschäden an Parkett und Wänden in 11/2 von 3 Zimmer- 42 %
Parkett im Wohn-/Esszimmer einer 2-Zimmer-Wohnung muss wegen
Wasserschäden ersetzt werde- 50 %
Ungenügende Raumtemperatur
Durchschnittstemperatur von 16 Grad 20 %
Temperaturen zwischen 15 Grad und 20 Grad während 3 Jahre- 20 %
Ungenügende Beheizung und Ausfall von Warmwasser 50 %
Heizungsausfall im Winter (Haus unbewohnbar) 100 %
Weitere Mängel
Bienenhaus 10 Meter vom Kinderzimmer entfernt (Bienenstiche, Bienenkot,
Unbenutzbarkeit von Balkon und Spielplatz) 10 %
Entzug von Sonnenlicht durch Neubau 2,2 Meter vor Küchen- und
Schlafzimmerfenster 25 %
Machen Sie keinen eigenmächtigen Abzug beim Mietzins!
Wer sich beim Wohnen gestört fühlt, sollte wie folgt vorgehen:
- Sofern Ihnen der Verursacher - etwa ein lärmiger Nachbar - bekannt ist, sprechen Sie mit ihm.
- Melden Sie die Störung so bald wie möglich dem Vermieter - am besten schriftlich. Schildern Sie das Problem und bitten Sie um Beseitigung innert angemessener Frist.
- Verlangen Sie für die Dauer der Beeinträchtigung einen bestimmten Prozentsatz als Mietzinsreduktion. Orientieren Sie sich dabei an der Tabelle auf Seite 14.
- Reagiert der Vermieter nicht, schicken Sie einen eingeschriebenen Brief - im Ton freundlich bleiben.
- Falls eine Einigung zu Stande kommt, lassen Sie sich Höhe und Dauer der Reduktion schriftlich bestätigen. Nur so geniessen Sie anschliessend einen dreijährigen Kündigungsschutz.
- Ist ein Kompromiss nicht möglich, beantragen Sie die Mietzinssenkung schriftlich bei der für Ihren Wohnort zuständigen Schlichtungsbehörde.
- Machen Sie auf keinen Fall eigenmächtig einen Mietzinsabzug. Stellt sich nämlich heraus, dass der Abzug ungerechtfertigt oder zu hoch war, könnten Sie schnell auf der Strasse stehen.
- Sammeln Sie Beweise. Messen Sie beispielsweise die ungenügende Wohnungstemperatur oder die zu hohe Luftfeuchtigkeit und lassen Sie sich die Werte von einem Zeugen bestätigen.
- Bei Renovationen und Umbauten: Erklären Sie sich nicht schon vor Beginn der Arbeiten mit einer bestimmten Reduktion einverstanden. Wie gross die Beeinträchtigung effektiv ist, wissen Sie meist erst am Schluss. Halten Sie die wichtigsten Bauphasen und ihre Folgen in einem Umbautagebuch fest.
- Seien Sie skeptisch, falls Ihnen der Vermieter statt einer Mietzinsreduktion anbietet, wertvermehrende Investitionen nicht vollständig oder erst später auf den Mietzins zu überwälzen. Es empfiehlt sich, beide Probleme getrennt zu betrachten.
Wohnungsmängel: Welche Erfahrungen haben Sie mit Ihrem Vermieter bezüglich Mietzinsreduktion gemacht? Diskutieren Sie mit unter www.ktipp.ch.