Brauchts eine Bewilligung? Das muss man wissen
Ob Gartenhaus, Parkplatz, Swimmingpool, Velo-Unterstand oder Cheminée - bei Bauten, Einrichtungen und Anlagen stellt sich stets die Frage: Ist eine Baubewilligung nötig?
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Haus & Garten 1/2006
04.01.2006
Alain Dupont, Rechtsberatung
Diese Frage wird je nach Objekt und Ortschaft unterschiedlich geregelt. Daher gilt: Lieber einmal zu viel fragen. Abgesehen vielleicht von einem einfachen Neuanstrich oder dem Errichten einer kleinen Pergola im Garten sind nahezu alle baulichen Massnahmen oder Veränderungen bewilligungspflichtig (siehe Tabelle, Seite 48). Zudem müssen Bauvorschriften wie Abstände immer beachtet werden. Liegt das Projekt in der Bauzone der Gemeinde, informiert das betreffende Bauamt. Andernfalls ist das kanton...
Diese Frage wird je nach Objekt und Ortschaft unterschiedlich geregelt. Daher gilt: Lieber einmal zu viel fragen. Abgesehen vielleicht von einem einfachen Neuanstrich oder dem Errichten einer kleinen Pergola im Garten sind nahezu alle baulichen Massnahmen oder Veränderungen bewilligungspflichtig (siehe Tabelle, Seite 48). Zudem müssen Bauvorschriften wie Abstände immer beachtet werden. Liegt das Projekt in der Bauzone der Gemeinde, informiert das betreffende Bauamt. Andernfalls ist das kantonale Bauamt für Bewilligungen zuständig.
Keine Bewilligung für Unterhalts-Arbeiten
Benno Ritter (alle Namen geändert) aus Chur muss das Hausdach reparieren. Bei dieser Gelegenheit will er den Anstrich der Aussenwände erneuern und die Fenster ersetzen. Dabei handelt es sich um reine Unterhaltsarbeiten bzw. um das Ersetzen schadhafter Teile. Dafür braucht es in der Regel keine Bewilligung.
Ähnliches gilt für das Installieren von Parabolantennen: Erna Hutter aus Bern braucht keine Bewilligung. Würde sie in Chur wohnen, käme sie jedoch um ein Baugesuch nicht herum.
Ernst Lobsiger aus Basel will in seinem Garten einen Zierteich mit Goldfischen anlegen. Er darf dies ohne Bewilligung. Dies gilt in der Regel für viele Arbeiten ums Haus und im Garten - wie niedrige Mauern errichten, Bepflanzungen, Feuerstellen und Gartencheminées anlegen.
Auch das Bauen im Hausinnern ist selten bewilligungspflichtig. Deshalb darf Alexan-dra Müller aus Zürich in ihrem Haus eine Wand herausbrechen und die alte Küche renovieren. Allerdings ist bei Küchen - wie auch beim Einbauen von Öfen, Cheminées, Saunas usw. - immer die Feuerpolizei zu informieren. Eine Änderung an der Fassade (unübliche Farbe, Balkon usw.) hingegen muss vorher bewilligt werden.
Fällen von Bäumen
Pflanzen sind keine Bauten. Dennoch ist eine Bewilligung nötig, wenn es ums Fällen von Baumbeständen geht, die im Zonenplan eingezeichnet sind. In einigen Gemeinden setzt sogar das Fällen eines einzelnen Baumes eine Bewilligung voraus. Heikel ists, wenn jemand sein Grundstück über Jahre verwildern lässt. Je nach Ausmass spricht man dann von Wald und eine Rodung ist grundsätzlich verboten.
Wichtig: Beim Pflanzen sind die kantonalen Grenzabstände zu beachten. Andernfalls kann Ihr Nachbar das Entfernen des Baums fordern.
Im Bauwesen haben die Gemeinden das Sagen
Die Gemeinden haben bei der Anwendung des Baugesetzes relativ grossen Spielraum. Hinzu kommen detaillierte kommunale Bauvorschriften und der Zonenplan der Gemeinde.
Bei der Frage, ob eine Parzelle bebaut werden darf, kommt der Zonenplan der Gemeinde ins Spiel. Er teilt das Gemeindegebiet in Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen ein. Für das Bauen ausserhalb der Bauzone ist immer eine Ausnahmebewilligung nötig.
Zudem sind mit der maximal erlaubten Ausnützungsziffer, der zulässigen Geschosszahl und den vorbestimmten Grenzabständen wichtige Bedingungen fürs Bauen einer Immobilie bereits im Zonenplan vorgegeben.
Das Verfahren
Fehlende Unterlagen und zusätzliche Abklärungen führen zu Verzögerungen und unnötigen Kosten. Daher ist es wichtig, Folgendes vor Planungsbeginn zu berücksichtigen:
- Zulässige Nutzungsart (Nutzungs-Zonenplan)
- Zulässiges Bauvolumen (Bauklassenplan)
- Ist das bestehende Gebäude «geschützt» (Bauinventar)?
- Welche Abstände sind einzuhalten (Bauordnung)?
- Gibts Überbauungsordnungen oder Sondervorschriften?
- Liegt das Bauvorhaben in einem Schutzgebiet?
- Sind Massnahmen zum Schutz der Umwelt nötig?
- Brauchts zusätzliche Bewilligungen (Gastgewerbe, Gewerbepolizei usw.)?
Das Formular für das Baubewilligungsgesuch gibts auf der Gemeindeverwaltung. Dort steht, welche Infos Ihr Gesuch enthalten und welche Dokumente Sie beilegen müssen. Dazu gehören:
- Nachweis der Berechtigung am Grundstück (zum Beispiel ein Grundbuchauszug)
- Situationsplan (amtlicher Katasterplan)
- Projektpläne im Verhältnis 1:100 (Grundriss, Fassadenschnitte)
- Das Formular Baugesuch, eine Art Datenblatt des Vorhabens
- Formulare zu Lärmschutzgutachten, Feuerungen usw.
Das Gesuch muss bei der Gemeindeverwaltung eingereicht werden. Diese leitet es, wenn nötig, an die zuständige kantonale Stelle weiter. Anschliessend wird das Bauvorhaben an Ort und Stelle ausgesteckt. Für kleinere Projekte wie Balkon und Dachkamin wird manchmal auf das Ausstecken verzichtet.
Nach der Vorprüfung des Projekts folgt die öffentliche Ausschreibung in den amtlichen Publikationsorganen. Je nachdem werden betroffene Nachbarinnen und Nachbarn auch direkt angeschrieben. Nun beginnt die Einsprachefrist zu laufen - in Zürich etwa sinds 20, in Bern 30 Tage.
Danach teilt die Behörde den Beteiligten den Bauentscheid mit. Darin ist auch festgehalten, wie und innerhalb welcher Fristen der Entscheid angefochten werden kann. Einsprachen lassen sich vielleicht verhindern, wenn Sie als Bauherr frühzeitig den Kontakt mit der Nachbarschaft aufnehmen.
Die Dauer des Bewilligungsverfahrens hängt von diversen Faktoren ab - unter anderem, ob die Unterlagen vollständig und korrekt und ob Einsprachen eingegangen sind.
Im Kanton Zürich schwankt die Dauer zwischen zwei und vier Wochen für einfache Vorhaben und Zweckänderungen. Rund zwei Monate warten Bauherren bei kleineren und mittleren Vorhaben und drei bis vier Monate bei grossen Projekten.
Die Kosten für das Baubewilligungsverfahren richten sich grundsätzlich nach den Baukosten. In der Stadt Zürich beträgt die Mindestgebühr 300 Franken (inkl. Abnahme).
Ist der Bauentscheid rechtskräftig, können Sie loslegen. Vor Baubeginn müssen wichtige Auflagen und Bedingungen der Baubehörde aber erfüllt sein. Je nach Projekt gibts nach Fertigstellung des Bauvorhabens eine oder mehrere Abnahmen.
Achtung: Wer ohne Bewilligung baut, muss die Änderungen unter Umständen wieder rückgängig machen. Allerdings kann auch nachträglich eine Baubewilligung erteilt werden, wenn die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind.
