Wer als Privatperson eine Liegenschaft verkauft, zahlt eine Grundstückgewinnsteuer auf den steuerbaren Gewinn. Wie sich dieser Gewinn errechnet, ist eigentlich klar: Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis. Davon werden aber noch wertvermehrende Investitionen wie beispielsweise der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses abgezogen. Das senkt Gewinn und Steuer.
In den allermeisten Kantonen gilt zudem: Je länger eine Liegenschaft im Besitz ihrer Eigentümer war, desto weniger Steuern sind fällig. Das soll spekulative Käufe und sofortige Wiederverkäufe verhindern oder zumindest bremsen.
Bei Altbauten, die man seit Jahrzehnten besessen hat, würde diese Berechnungsmethode zu stossenden Ergebnissen führen. Ein sorgfältig und liebevoll unterhaltenes Haus aus dem 19. Jahrhundert kann heute Millionen wert sein, doch damals war es vielleicht für ein paar Zehntausend Franken zu haben. Es wäre ungerecht, den rein nominellen Millionengewinn aus einem solchen Verkauf voll zu besteuern.
Darum gibt es in allen Kantonen Methoden, um bei der Ermittlung des Gewinns den Kaufkraftverlust des Frankens sowie die Preisentwicklung für ältere Liegenschaften zu kompensieren. In den Kantonen AI, AR, BL, GL, OW, TG, TI und ZH beispielsweise gilt als Berechnungsgrundlage der Verkehrswert bzw. Marktwert der Liegenschaft vor 20 Jahren – auch wenn der Verkäufer das Haus viel früher bauen liess oder gekauft hat.
Andere Kantone stützen sich auf entsprechende Verkehrswerte vor 10, 15, 25 oder 30 Jahren. In St. Gallen kann bei sehr alten Häusern gar der amtliche Steuerwert massgebend sein, der vor 50 Jahren galt.
Wie hoch der Marktwert einer Altliegenschaft vor 20 Jahren gewesen wäre, ist allerdings nicht einfach zu ermitteln. Das musste Familie Huber (Name geändert) im Jahr 2014 feststellen, als sie ihr Einfamilienhauses in Stallikon ZH wieder veräusserte, das sie 1982 gekauft hatte. Denn eine Verkehrswertschätzung, die genau aus der fraglichen Zeit stammt, existierte selbstverständlich nicht. Und ein Merkblatt, wie sich dieser Wert berechnen liesse, stellt der Kanton Zürich nicht zur Verfügung.
Berechnungstools für den ehemaligen Landwert
Erst ein befreundeter Treuhänder konnte weiterhelfen: Basis ist einerseits die Grundstücksgrösse, bei Stockwerkeigentum inklusive Anteil am gemeinschaftlichen Land. Über den historischen Landwert geben Tabellen und Berechnungstools Auskunft, die das statistische Amt des Kantons Zürich auf seiner Webseite www.statistik.zh.ch ins Internet stellt. Daraus ergibt sich für das Jahr 1994 in der Gemeinde Stallikon einen Landwert von 656 Franken pro Quadratmeter.
Der zweite Faktor für die Berechnung des Liegenschaftswerts vor 20 Jahren ist der aktuell gültige Gebäudeversicherungswert, den jeder Hausbesitzer mit der jährlichen Rechnung für seine Police zugestellt erhält. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich zum Beispiel hat auf ihrer Webseite www.gvz.ch einen Prämienindex aufgeschaltet. Daraus geht hervor, dass für 2014 der Indexstand 1025 galt. Im Berechnungsjahr 1994 lag der Index bei 840.
Aus diesen zwei Werten errechneten Hubers einen Liegenschaftswert vor 20 Jahren von 832 300 Franken (362 000.– Landwert plus 468 000.– Franken Gebäudewert zuzüglich 2300.– für Handänderungskosten). Weil sie ihr Haus im September 2014 für 945 000 Franken verkauften, kamen sie damit auf einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von 112 700 Franken. Bei einer Besitzdauer von über 20 Jahren ergäbe sich daraus im Kanton Zürich ein Steuerbetrag von 17 240 Franken.
Völlig geschockt waren Hubers, als sie kurz darauf vom betreffenden Steueramt einen «Einschätzungs-Vorschlag» über einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von 267 700 Franken erhielten, worauf 48 240 Franken Steuern fällig gewesen wären. Doch diese Berechnung war falsch. Hubers reklamierten mit Erfolg.
Dennoch muss das Ehepaar mehr zahlen als ursprünglich angenommen. Denn Hubers hatten sich beim Gebäudeversicherungswert vertan. Genauer: Sie hatten nicht berücksichtigt, dass das Steueramt bei älteren Gebäuden auch noch eine Altersentwertung von durchschnittlich 0,5 Prozent pro Jahr anwendet. Sie entspricht in Hubers Fall rund 40 000 Franken, die vom damaligen Gebäudewert abgezogen werden müssen – was den Verkaufsgewinn erhöht.
Das Resultat: Der korrekte Gebäudeversicherungswert vor 20 Jahren war nur 428'000 Franken, der Gewinn damit 152'700 Franken, der Steuerbetrag 25 240 Franken.
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