Immobilienmakler: Offerten einholen und verhandeln lohnt sich
Makler versprechen, für den Verkäufer einer Immobilie den Höchstpreis herauszuholen. Ein saldo-Vergleich zeigt: Die Kosten für diese Dienstleistung sind sehr unterschiedlich.
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saldo 08/2011
25.04.2011
Letzte Aktualisierung:
20.08.2019
Thomas Lattmann
Ein Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkaufen, das kann auch ein Laie: Inserate schalten, Interessenten die Liegenschaft zeigen, aus den Angeboten auswählen und sich vom Notar einen wasserdichten Vertrag ausarbeiten lassen.
Wichtig aber: Vorab sollte man die Immobilie schätzen lassen, damit man den ungefähren Verkehrswert kennt. Dazu gibts verschiedene Methoden: Die auf Vergleichsdaten basierende Computerschätzung des Verkehrswertes ist bei
Ein Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkaufen, das kann auch ein Laie: Inserate schalten, Interessenten die Liegenschaft zeigen, aus den Angeboten auswählen und sich vom Notar einen wasserdichten Vertrag ausarbeiten lassen.
Wichtig aber: Vorab sollte man die Immobilie schätzen lassen, damit man den ungefähren Verkehrswert kennt. Dazu gibts verschiedene Methoden: Die auf Vergleichsdaten basierende Computerschätzung des Verkehrswertes ist bei Iazi.ch oder beim Hauseigentümerverband günstig erhältlich (saldo 2/10).
Teurer ist eine Schätzung vor Ort durch einen Experten. Anschliessend kann man bei Homegate.ch, Immoscout24.ch oder Immostreet.ch ein Onlineinserat schalten. Wer den Verkauf nicht selbst an die Hand nehmen will, kann die Arbeit an einen Makler delegieren.
Die Vorteile: Dank Erfahrung und gezielten Werbemassnahmen verkauft er ein Haus oder eine Wohnung möglicherweise rascher zu einem angemessenen Preis.
Zudem verschont der Makler den Auftraggeber vor unliebsamen Telefonanrufen und Mails, wählt die wirklich ernsthaften Interessenten aus, führt diese durch das Objekt und erledigt den ganzen Papierkram.
Der Hausbesitzer braucht am Schluss nur beim Notar zu unterschreiben und das Geld zu empfangen. Das hat seinen Preis. Dieser ist jedoch genauso verhandelbar wie die übrigen Bestimmungen des Maklervertrags. Vorgedruckte Verträge sollte man nicht unterschreiben – sie sind einseitig zugunsten der Makler formuliert (siehe unten).
Mühsamer Weg zu einer Maklerofferte
saldo wollte wissen, wie stark die Angebote von Maklern differieren, und hat sechs Offerten eingeholt. Das Objekt: eine 7,5-Zimmer-Doppeleinfamilienhaushälfte in der Umgebung von Winterthur, Baujahr 2006.
Im Vergleich berücksichtigt wurden die Maklerketten Re/Max, Era und Betterhomes AG sowie die regionalen Anbieter Schranz Immobilien AG in Winterthur, Orgnet Immobilien AG in Weisslingen ZH und der Fixpreismakler Immobifix.
Zum Teil erwies es sich als aufwendig, zu einer Offerte zu kommen. Bei Betterhomes landete der Anruf in einem Callcenter, das für eine erste Kontaktnahme einen Makler nach Hause schickte. Dieser versuchte den Auftrag zu erhalten, indem er den Verkaufspreis des Hauses im Verlauf des Gesprächs immer weiter nach oben schraubte.
Era beharrte auf einem Treffen in den Winterthurer Geschäftsräumen. Stossend: Die Era-Maklerin präsentierte zwar einen Mustervertrag mit den genauen Konditionen, verweigerte aber dessen Aushändigung. Das ist keine gute Basis für ein Vertrauensverhältnis.
Alle Makler behaupten, für den Verkäufer den besten Preis herauszuholen. Daran sind sie tatsächlich interessiert, weil sich ihre Provision nach dem erzielten Preis richtet. Im saldo-Vergleich verlangen die Vermittler ein Honorar zwischen 2 und 3 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) des erzielten Verkaufspreises.
Am teuersten sind Re/Max und Era mit je 3 Prozent (siehe Tabelle im pdf-Artikel). Bei einem Verkaufspreis von 1 Million Franken sind das 30 000 Franken.
Betterhomes bietet zwei Produkte an: einen exklusiven Maklervertrag mit 2 Prozent Provision und einen nicht-exklusiven für 2,5 Prozent. Nicht exklusiv heisst: Der Verkäufer kann mehrere Makler und auch selbst Interessenten suchen.
Grosse Ketten sind am teuersten
Im Honorar enthalten ist bei allen eingeholten Offerten eine Marktwertermittlung. Diese basiert auf einer Besichtigung des Objektes und einer Computerschätzung. Extra bezahlt werden müssen in der Regel Drittkosten wie Internet- und Zeitungsanzeigen.
Am teuersten sind auch hier die Grossen: Re/Max fordert für die Aufschaltung des Objektes auf die Internetplattformen einmalig 200 Franken und für jeden Monat weitere 150 Franken. Auch Auslagen wie Plankopien oder Drittauskünfte werden extra berechnet.
Era verlangt eine Pauschale von happigen 2100 Franken für die Aufschaltung auf die Immobilienportale. Es geht auch anders: Bei der Orgnet Immobilien AG sind nur Zeitungsinserate zusätzlich zu berappen.
Der Preisbrecher im Vergleich ist das Maklerunternehmen Immobifix.ch. Es verkauft marktgängige Immobilien für eine Pauschale von 3555 Franken. Die erste Hälfte ist bei Auftragserteilung fällig, die zweite bei Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Die Dienstleistungen sind dieselben wie bei den Maklern mit Provision. Einziger Unterschied: Bei Immobifix müssen die Besitzer die Hausbesichtigungen selber durchführen. Laut Geschäftsführer Walter Kunz ist die Immobilienvermittlung auch ohne Erfolgsprovision rentabel.
Mit der ersten Hälfte der Pauschale würden die Selbstkosten gedeckt, mit der zweiten verdiene das Unternehmen Geld. Die von Immobifix erreichten Verkaufspreise könnten mit der Konkurrenz mithalten, betont Kunz.
Tipps: Worauf Sie beim Engagement eines Maklers achten müssen
Immobilienmakler darf sich jeder nennen. Der Ausbildungsstand ist zwar deutlich höher als vor einigen Jahren, dennoch tummeln sich unter den Maklern vereinzelt schwarze Schafe. Einen Hinweis auf die Seriosität eines Vermittlers bietet die Mitgliedschaft bei der Schweizerischen Maklerkammer.
Wer für den Verkauf seiner Immobilien einen Makler engagieren will, sollte mehrere Offerten einholen, Referenzen verlangen und die Konditionen im Vertrag verhandeln.
Dazu muss man Folgendes wissen:
- Maklerverträge können jederzeit widerrufen werden. Feste Laufzeiten oder Kündigungsfristen im Vertrag sind deshalb rechtlich unwirksam.
- Im Maklervertrag sollte auf jeden Fall stehen, welcher Betrag bei Auflösung des Vertrags geschuldet ist. Meist sind es nur die Spesen, selten zusätzlich ein Honorar für den Aufwand.
- Der Mindestverkaufspreis der Immobilie sollte ausdrücklich beziffert sein.
- Die Provisionshöhe ist abhängig vom Objekt. In der Regel liegt sie zwischen 1,5 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises.
- Zur Zahlung fällig werden sollte das Honorar erst nach Unterzeichnung des Verkaufsvertrags beim Notariat.
- Achtung: Es gibt Verträge, nach denen der Makler das Honorar auch beansprucht, wenn der Käufer nicht von ihm vermittelt wurde. Es empfiehlt sich deshalb, den Vertrag so zu formulieren, dass die Provision nur geschuldet ist, wenn der Verkauf nachweislich aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Oft wird nämlich der erste Kontakt zum Käufer über den Eigentümer selbst hergestellt. Das bedeutet: Keinen Vertrag unterzeichnen, der dem Makler exklusiv das Recht gibt, die Liegenschaft zu verkaufen.
- Im Vertrag mit dem Makler sollte man genau regeln, was zusätzlich zur Provision an Kosten hinzukommt. Tipp: Entweder dafür einen Fixpreis oder ein Kostendach festlegen. Und vereinbaren, dass weitere Auslagen (z.B. Zeitungsinserate) nur nach vorheriger Rücksprache mit dem Auftraggeber getätigt werden.
