Laut Gesetz gilt: Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, müssen die Mieten reduziert werden. Fakt ist aber: Der Referenzzins hat sich seit Einführung im September 2008 halbiert, er ist von 3,5 Prozent auf 1,75 Prozent gefallen. Im Gegensatz dazu sind die Mietzinse der bestehenden Verträge um 7,6 Prozent gestiegen.

Der Referenzzins entspricht dem durchschnittlichen Hypothekarzins der Banken. Ist dieser Zinssatz tief, müssen die Hauseigentümer den Banken weniger Zinsen für die  Hypotheken zahlen. Davon sollten laut Gesetz auch die Mieter profitieren. Wer zum Beispiel im Jahr 2008 einen Mietvertrag abschloss, als der Referenzzins bei 3,5 Prozent lag, hätte heute Anspruch auf eine Mietreduktion von knapp 15 Prozent. Doch wieso sind die Mietzinse der bestehenden Verträge dennoch gestiegen? Das Bundesamt für Wohnungswesen nennt mehrere Gründe: Erstens geben die Vermieter laut Amt den günstigeren Referenzzinssatz teilweise nicht oder erst verzögert weiter. Denn die Senkung erfolgt meist nicht automatisch, sondern muss vom Mieter beantragt werden. Zweitens dürfen Vermieter wegen wertvermehrender Investitionen die Mieten erhöhen, etwa beim erstmaligen Einbau eines Geschirrspülers. Drittens verlangen die Vermieter höhere Mieten wegen gestiegener Betriebs- und Unterhaltskosten wie etwa höheren  Wassergebühren; den Anstieg muss der Vermieter auf Nachfrage jedoch detailliert ausweisen können. Auch wenn ein Haus verkauft wird, erhöht der neue Eigentümer oft die Miete. Die Steigerung darf jedoch nicht mehr als zehn Prozent über dem orts- und quartier­üblichen Niveau liegen – und zwar unabhängig vom Kaufpreis.